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Crédit Prêt In fine Mensualité Investissement locatif

Crédit in fine ou crédit amortissable : que choisir ?

PAR Thomas Berg
17 août 2021 — Temps de lecture :3mn
Généralement lors de l’acquisition de sa résidence principale, nous contractons auprès de notre banque un crédit amortissable. Alors, chaque mois, nous versions des mensualités comprenant les intérêts et le remboursement du capital prêté. Lorsque nous réalisons un investissement locatif, nous avons le réflexe de nous tourner vers la même solution. Pourtant, il existe le crédit in fine, qui peut dans certains cas précis, mieux correspondre aux besoins de l’investisseur. Thomas Berg, de l’Ingénierie Patrimoniale chez ODDO BHF, nous introduit ce crédit que nous ne connaissons que peu, et qui mérite conseils.
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Rappel : fonctionnement d’un crédit amortissable

Commençons par le commencement avec un petit rappel : le fonctionnement du prêt amortissable, que nous connaissons tous. Imaginons qu’il s’agisse de l’achat d’un appartement. Après vous être mis.e d’accord avec votre banque sur un certain nombre de paramètres (montant, durée, taux, etc.) et une fois le montant alloué dépensé, vous commencez à rembourser la banque prêteuse : ce sont les mensualités.

Chaque mensualité est la somme de plusieurs composantes. Les deux principales sont le paiement des intérêts et le remboursement du capital. A titre d’exemple, voici un tableau d’amortissement simplifié :

ÉchéanceMensualitéIntérêtCapital rembourséCapital restant du
1920.13 €166.67 €753.47 €99 246.53 €
2920.13 €165.41 €754.72 €98 491.81 €
3920.13 €164.15 €755.98 €97 735.83 €
4920.13 €162.89 €757.24 €96 978.59 €
5920.13 €161.63 €758.50 €96 220.08 €
6920.13 €160.37 €759.77 €95 460.31 €
7920.13 €159.10 €761.03 €94 699.28 €
8920.13 €157.83 €762.30 €93 936.98 €
9920.13 €156.56 €763.57 €93 173.40 €
10920.13 €155.29 €764.85 €92 408.56 €
20920.13 €142.45 €777.69 €84 689.64 €
40920.13 €116.11 €804.03 €68 860.78 €
60920.13 €88.88 €831.26 €52 495.84 €
80920.13 €60.73 €859.41 €35 576.69 €
100920.13 €31.62 €888.51 €18 084.54 €
119920.13 €3.06 €917.08 €918.60 €
120920.13 €1.53 €918.60 €0.00 €

Le capital restant dû diminue et proportionnellement, le montant des intérêts (calculé sur cette base). Ainsi, la part du remboursement d’emprunt dans la mensualité augmente à mesure que le prêt approche de son échéance.

le crédit in fine :

Le tableau d’échéance d’un prêt in fine ayant les mêmes caractéristiques (montant, durée, taux) est très différent. Chaque mois, le contractant ne paye que les intérêts. Ceux-ci demeurent constants car le capital restant dû ne diminue pas dans le temps. Finalement, le capital est entièrement remboursé à la fin du prêt, lors de la dernière échéance.

ÉchéanceMensualitéIntérêtCapital rembourséCapital restant du
1166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
20166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
40166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
60166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
80166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
100166.67 €166.67 €- €100 000.00 €
120100 166.67 €166.67 €100 000.00 €- €

Pourquoi choisir le crédit « in fine » ?

En comparant le « coût » de chacun de ces deux prêts, aux caractéristiques identiques, nous remarquons que la somme des intérêts versés dans le cadre du prêt amortissable est précisément de 10 416 euros contre 20 000 euros pour le prêt in fine. Alors pourquoi le privilégier ?

Dans le domaine spécifique de l’investissement locatif ce type de prêt peut s’avérer intéressant, et ce à 2 niveaux. D’une part, les mensualités étant plus faibles, les flux d’argent sortants sont inférieurs et cela permet de mettre en place un investissement « auto-financé ». Poursuivons notre exemple, en imaginant que le bien acheté via le crédit rapporte un loyer de 500 euros par mois, quand le crédit amortissable nécessite un complément personnel de 420 euros, le crédit in fine permet de dégager 343 euros. Ce montant dégagé peut être investi, par exemple, et ainsi servir à rembourser en partie le capital à l’échéance du prêt. De plus, dans le cadre d’un investissement au régime réel (donc pas en « micro-foncier »), les intérêts sont déductibles des revenus. Aussi, l’écart des montants d’intérêts entre les 2 formes de crédit, pour ceux ayant un taux marginal élevé (minimum 30%), est bien moins marqué.

D’autres situations sont bien sur propices à l’utilisation d’un crédit in fine comme par exemple la volonté de prolonger un placement financier en s’octroyant une rallonge temporelle via un crédit in fine à court ou moyen terme.

Quels sont les types de crédits in fine ?

Logiquement, en échange du financement de l’investissement et du risque qu’elle prend à prêter un montant important sur le long-terme, la banque demande une garantie pour allouer le crédit in fine. Celle-ci peut prendre la forme d’une hypothèque comme pour un crédit amortissable « classique ». Cependant, dans la majorité des cas, un système de nantissement prend forme : l’organisme prêteur est alors autorisé à « saisir » des placements financiers (souvent une assurance-vie) en guise de garantie. Ce nantissement peut se faire à hauteur de la totalité de l’investissement ou seulement en partie. Dans le second cas de figure, il faudra bien souvent réinjecter le surplus de trésorerie généré par l’investissement sur le support nanti.

De la même manière que pour les prêts amortissables, il existe des prêts in fine à taux fixe et à taux variable.

En conclusion…

A la lumière de ces explications, le crédit in fine se pose comme un outil intéressant pour un investissement locatif. Dans certains cas bien précis, il peut s’avérer avantageux, il nécessite d’être correctement accompagné et conseillé.

Crédit in fine ou crédit amortissable : que choisir ?