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Immobilier Cycles 2021

Doit-on se préparer à une baisse importante des prix de l’immobilier ?

PAR Timothée LECOINTE
11 février 2021 — Temps de lecture :4mn
L’immobilier animera toujours nos conversations de dîner. De la même façon que sur les chaînes d’information en continu, tout le monde est un expert du sujet – ce qui est globalement vrai, puisque 60% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Et si la plupart d’entre nous s’accordent à dire que se loger est un pari (les prix des logements anciens ont bondi de plus de 15% depuis fin 2015 en France), les discours divergent quand il s’agit d’anticiper l’évolution des prix du marché immobilier…
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2020 : une année difficile mais pas catastrophique

Nous sortons d’une année 2020 particulièrement intense, marquée par un grand niveau d’incertitudes. Arrêt sur image du secteur immobilier : temps fort par temps fort. Tout démarrait si bien, dans un contexte de taux bas : les prix continuaient de monter et des volumes de transactions atteignaient les plus hauts historiques (environ 1 million de biens vendus, en France, en 2019). Puis en mars, patatras : le confinement mettait un sérieux coup d’arrêt. À sa sortie, les acquéreurs comme les vendeurs, qui avaient eu le temps de faire mûrir leurs projets pendant 2 longs mois, se jetaient à nouveau dans la bataille. L’été connaissait des niveaux d’activité record, continuant de pousser les prix à la hausse, notamment à Paris et dans certaines grandes villes françaises. Mais la reprise à la fin du second confinement s'est avérée nettement moins dynamique et les prix ont logiquement commencé à se stabiliser. S’orienterait-on vers le krach prédit par certains, comme Marc Touati, président du cabinet ACDEFI, dans Capital ?

Quand les prix immobiliers trébuchent, l’historique des 3 derniers cycles immobiliers

L’immobilier est un marché cyclique. Si les prix ont été multipliés par 3 à Paris sur les 20 dernières années, cela ne s’est pas fait de façon linéaire.

  • Le krach immobilier des années 1990
    Au début des années 1990, l’immobilier parisien venait de voir ses prix multipliés par 3 en 10 ans. L'origine ? Une longue période de dérégulation financière, qui a provoqué un emballement de l’octroi de prêts et donc des prix immobiliers. Stoppés net par la remontée des taux nécessaire au ralentissement de l’inflation, les prix se sont écroulés, perdant 30% de 1992 à 1997.
  • La crise des subprimes, 2008
    Ce retournement de cycle avait engendré une contraction des volumes de transactions de près de 30% en 2008 en France. Pour ce qui est du marché parisien, celui-ci a perdu presque 10% de sa valeur en 2008 et 2009. Nous avons compris à ce moment-là que les taux devraient être manipulés avec précaution. C’est le début des politiques de Quantitative Easing [ndlr : encore dit Assouplissement Quantitatif : une politique monétaire par laquelle une Banque Centrale rachète massivement de la dette publique ou d’autres actifs financiers afin de stimuler la croissance en injectant de l'argent dans l'économie réelle.]
  • La crise de l’Euro, 2012
    Après un léger mieux en 2010, le marché immobilier s’est trouvé de nouveau en berne à partir de fin 2011 avec la crise de l’Euro. Les politiques d’austérité qui ont suivi ont entraîné une baisse des prix de l’immobilier ancien notamment jusque fin 2015. Certains marchés, comme celui des biens de luxe à Paris, ont souffert plus que d’autres avec l’arrivée de François Hollande au pouvoir et la peur d'une politique fiscale moins favorable aux patrimoines importants.

Les déclencheurs d’une baisse des prix immobiliers sont donc multiples et la question reste de savoir lesquels se présenteront lors de la crise que nous vivons.

Pour l’instant, tout va bien

En ce début 2021, les taux d’emprunt sont historiquement bas et stables et les banques centrales ont fait savoir qu’elles ne comptaient pas les relever. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a même recommandé un assouplissement des conditions d’octroi de prêt immobilier, afin d’éviter de gripper le marché.

Dans un pays comme la France, où la protection sociale, déjà très développée, est boostée par les mesures prises par le gouvernement, les effets de la crise pourraient mettre du temps à se transposer à l’immobilier – il avait fallu 6 mois à plus d’un an pour que ceux-ci se fassent sentir lors des crises précédentes.

Alors, l’immobilier est-il une valeur refuge ?

Les plans de soutien à l’économie ne seront pas éternels et leur arrêt mettra certaines entreprises déjà bien endettées en difficulté. Pour autant, le bilan ne sera pas forcément sombre car les acteurs des secteurs économiques qui ont bénéficié de la crise pourraient maintenir la demande.

Aussi, les prix immobiliers ne suivront pas forcément une économie en berne. Car si les difficultés économiques et l’augmentation du taux de chômage peuvent contribuer à affaiblir le niveau de la demande en immobilier, elles vont aussi inciter de nombreux autres acquéreurs à mettre leur argent à l’abri. Un phénomène déjà observé lors de la crise de 2008 pendant laquelle le marché immobilier avait perdu 6% quand les marchés boursiers avaient cédé 60% (entre mi-2007 et début 2009).

La logique du “quoi qu’il en coûte” ne se fera pas uniquement sentir au moment où les aides s’arrêteront. L’immobilier est exposé à 2 risques principaux :

  • Une hausse de l’inflation, qui engendrera certainement une remontée des taux d’intérêts (et les conditions d’attribution des crédits), diminuant mécaniquement le pouvoir d’achat immobilier des ménages et investisseurs.
  • En parallèle, les impôts pourraient être impactés à la hausse. Et l’immobilier pourrait en faire les frais via les politiques fiscales.

Un marché à deux vitesses

Même en considérant ces éléments, les actifs immobiliers ne sont pas tous égaux : les adresses les plus prestigieuses, les appartements et hôtels particuliers disposant de terrasses, de vues d’exception ou situés à proximité d’espaces verts, rares, devraient maintenir leur valeur face à une demande de valeurs sûres qui reste soutenue.

À l’inverse, un réajustement des prix, vers des niveaux moyens, serait à attendre pour des appartements présentant des défauts, et dont la demande est centrée sur l’utilité avant le confort.

Doit-on se préparer à une baisse importante des prix de l’immobilier ?