La pierre-papier : comment choisir entre SCPI et OPCI ?

Face à la baisse prolongée des taux d’intérêt de ces dernières années, les investisseurs se sont massivement tournés vers le placement immobilier sous toutes ses formes. Cette appétence profite à la pierre-papier et notamment aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), véhicules collectifs précurseurs, lancés au début des années 70.

La SCPI, véritable « couteau suisse »

la SCPI est une forme de SCI, mais ouverte à un grand nombre d’investisseurs et donc, plus règlementée. L’objectif de la SCPI est d’investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société de gestion, qui réalise l’acquisition des immeubles et en assure la gestion. La gestion est simplifiée.
La SCPI s’est régulièrement adaptée à un environnement changeant. Si bien qu’elle coïncide aujourd’hui avec un grand nombre d’envies des investisseurs : percevoir des revenus complémentaires, constituer son patrimoine, profiter d’un avantage fiscal etc.
Elle peut prendre plusieurs formes :

• les « SCPI fiscales » sont généralement investies en immobilier d’habitation qui offre le bénéfice d’un dispositif fiscal particulier (par exemple, Pinel, ou Monument Historiques), en contrepartie d’un placement sur le long-terme et d’un risque de perte en capital. L’avantage fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
• les « SCPI d’immobilier en entreprise » qui investissent dans des immeubles de bureaux, commerce, santé, etc. Les loyers perçus par la SCPI, diminués des charges immobilières et des frais de gestion, sont distribués aux associés à rythme régulier. Comme pour l’achat d’un bien immobilier, l’investissement à travers ce type de SCPI doit être pensé pour le long terme (plus de 15 ans). Sa liquidité est nulle. En effet, les retraits d’associés sont instantanément compensés par de nouvelles souscriptions.

Sur le plan fiscal, les revenus distribués par la SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais il existe des moyens d’alléger cette fiscalité, par exemple en acquérant les parts de la SCPI dans un contrat d’assurance vie ou en recourant au crédit.
En cas de vente des parts, l’éventuelle plus-value est imposée comme une plus-value immobilière, à un taux de 19 % au titre de l’IR, augmenté des prélèvements sociaux, mais après application éventuelle d’abattements en fonction de la durée de détention des parts.
La valeur des part réellement investie dans l’immobilier est également soumise à l’IFI pour les personnes concernées.

Depuis peu, un autre véhicule pierre-papier motive les français : l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Créé en 2005, en pleine crise financière, il a mis du temps à émerger. Mais, « entre 2012 et 2018, la collecte annuelle est passée de 817 millions à 2,2 milliards d’euros », précise Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière.

Les charmes méconnus de l’OPCI

L’univers d’investissement de l’OPCI, dans l’immobilier locatif, reste aussi varié que son aînée (SCPI). Mais en plus, la composition de son portefeuille peut accueillir des supports non immobiliers tels que les actions cotées et/ou les OPCVM, jusqu’à 40 %. Cette composition offre une liquidité intrinsèque. En cas de revente, la « flat tax » (30 %, prélèvements sociaux compris) s’applique à la plus-value. En cas de distribution, cela prendra la forme de dividendes et la flat tax s’appliquera aussi.

« Quant aux frais d’entrée d’un OPCI, ils peuvent être jusqu’à 2 fois moins élevés que ceux d’une SCPI. Cette moindre ponction profite à la performance », relève Baptiste Saint-Martin, Product Development Manager chez Mata Capital.

L’essentiel des OPCI choisissent d’orienter leurs investissements vers l’immobilier d’entreprise pour les rendements locatifs plus importants que l’habitation. En contrepartie, les risques sont plus élevés et liés aux facteurs macroéconomiques.

L’OPPCI, l’OPCI premium

Dans la catégorie OPCI, l’Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) se distingue par son côté « haut de gamme ». Conçu pour des investisseurs professionnels ou assimilés, ce type de fonds est accessible à partir d’un ticket d’entrée de 100 000 €. Exonéré d’impôt sur les sociétés, l’OPPCI assure une distribution élevée (environ 4% par an). Luxueux dans les moindres détails, son patrimoine est composé d’actifs de choix, au service d’une thématique de niche. L’OPPCI est soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Dernier point structurant, il existe une différence d’effet de levier entre un OPCI/OPPCI et une SCPI : l’OPPCI peut aller au-delà de 50% d’endettement dans ses acquisitions, lorsque les SCPI sont très peu endettées (en moyenne 7%) invitant alors les souscripteurs à s’endetter personnellement.

Les 3 questions à se poser pour bien choisir entre SCPI, OPCI et OPPCI

#1 Quel est l’horizon de placement souhaité ?
La liquidité influe sur les possibilités de sortie. C’est un point à considérer au moment de votre placement.

#2 Quel est l’objectif d’investissement ?
Il est recommandé de consulter un expert pour une gestion optimale et sur-mesure. Si le but recherché est avant tout la fiscalité, la SCPI offre des options. S’il s’agit de générer des revenus immobiliers complémentaires, tous les véhicules seront pertinents à considérer.

#3 Quel apport de départ ?
Les plafonds d’entrée du plus petit au plus grand sont l’OPCI, la SCPI et enfin l’OPPCI.

Finie la stratégie du lance-pierre, vous êtes prêt.e à entreprendre les fondations de votre projet. Pour récapituler :