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Immobilier SCI Statuts Cautionnement Co-investissement

Société Civile Immobilière (SCI) : les pièges à éviter

PAR ALEXANDRE FEUILLEUSE
09 février 2021 — Temps de lecture :3mn
La société civile immobilière (SCI) est souvent perçue comme le must-have d’une structuration patrimoniale réussie. S’il s’agit d’un outil aux charmes aussi discrets que puissants, il n’en demeure pas moins que la SCI doit être maniée avec précaution : des pièges existent. Voici 5 points d’attention.
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#1 Bien rédiger les statuts et l’objet social

La SCI offre une grande souplesse : il est possible et recommandé de rédiger des statuts sur-mesure. Car si les statuts « clés en main » répondent à des exigences standards, ils confèrent le plus souvent un pouvoir étendu au gérant de la société. Que ce soit dans le cas d’une SCI familiale ou d’une SCI créée entre amis, il peut être adéquat d’adapter le rôle accordé aux associés selon les circonstances, via des adaptations des quorums et majorités.

Tips : n’hésitez pas à anticiper et organiser tous les moments de la vie de la société, et de celle de ses associés grâce aux statuts. Par exemple, posez-vous ensemble les questions récurrentes suivantes : Comment résoudre les situations de mésentente entre associés sans aller devant les tribunaux (notamment en cas de 50-50) ? Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ? Comment sont répartis les droits entre usufruitiers et nus propriétaires des parts ? etc.

Enfin, la rédaction de l’objet social est également fondamentale puisque là encore il délimite indirectement le champ d’intervention du gérant.

#2 Bien tenir son secrétariat juridique et comptable

Créer une société civile c’est donner la vie à une personne… morale. Cela engage votre responsabilité. L’enjeu est alors de se ménager dans la fourniture de l’indispensable preuve de la vie sociale auprès de l’administration fiscale, ces éléments seront également utiles en cas de conflits entre associés. Produire une comptabilité et des bilans, avoir un compte bancaire dédié à la SCI, réunir au moins une assemblée générale par an (avec établissement d’une feuille de présence et d’un PV d’AG) etc. sont plus que nécessaires.

#4 Bien faire attention aux cautionnements

Généralement, la SCI s’endette auprès d’une banque afin de financer ses investissements. Celle-ci exigera un cautionnement de la part des associés. Soyez attentifs aux modalités de ce cautionnement. Par exemple, la solidarité à la dette entre les associés autorise la banque à demander le remboursement de la totalité de la dette auprès d’un seul associé ; à charge pour lui de se retourner contre les autres par la suite...

Dans le même registre, la transmission de la nue-propriété de parts peut être très engageante en présence de mineurs associés. En effet, en cas de dette fiscale, le mineur devient associé et assume la responsabilité de cette qualité vis-à-vis des créanciers. Il est possible de limiter l’engagement des mineurs grâce aux statuts, et de demander à la banque de renoncer à poursuivre les associés mineurs, notamment dans les contrats de prêt. Les parents se porteront alors garants des engagements de la société.

Tips : Selon la rédaction des statuts, le gérant, souvent l’un des parents, pourra procéder à tous les actes intéressant la vie de la société (achat, vente, emprunt, etc.) sans autorisation préalable du Juge des Tutelles. Le recours au juge peut être nécessaire à la constitution ou en cas d’apport à la société.

#5 Bien gérer le cas particulier de l’immobilier de jouissance

Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire, en famille ou avec des amis, la SCI peut être un outil adapté. Les statuts pourront fixer la répartition des charges ainsi que les modalités de jouissance de chacun.e : par exemple le nombre de semaines par saison pendant lesquelles chacun.e pourra occuper exclusivement du bien, ou encore les modalités de « réservation » et d’attribution de ces semaines. Ici la SCI est utilisée comme un outil d’organisation de la propriété, elle n’emporte aucune conséquence fiscale.

Tips : Généralement, il est souhaitable de maintenir un nombre restreint d’associés afin que la société reste gérable et l’entente cordiale. Il est possible de prévoir des clauses d’agrément et de préemption, y compris entre membres de la même famille.

Point de vigilance : il est déconseillé de louer le bien de jouissance, même pour des petites sommes ou des courtes périodes. Car dans le cas d’une location logée dans une SCI, l’administration fiscale est en droit de soumettre d’office la société à l’impôt sur les sociétés1. Alors, les conséquences fiscales2 sont importantes. La même requalification à l’IS interviendra si la société loue des logements meublés, dans cette hypothèse l’IS peut être une opportunité… Il faut néanmoins le garder en mémoire pour éviter les déconvenues.

En résumé, la SCI est un outil formidable qu’il faut apprendre à maîtriser, et comme toute bonne chose il ne faut en abuser : sa mise en place n’est pas toujours nécessaire, elle est même parfois déconseillée. Rapprochez-vous d’un banquier privé / ingénieur patrimonial ou d’un notaire pour vous orienter selon vos projets !

Société Civile Immobilière (SCI) : les pièges à éviter

Notes :
1 -Il existe toutefois une tolérance administrative si les revenus provenant de locations meublées représentent moins de 10% des recettes de la société, celle-ci dépendant de la situation de chaque individu. Sparewell vous recommandons de contacter un expert pour en savoir plus
2 -L’assujettissement à l’IS pour des investissements peut être une option intéressante dans certains cas de figure. N’hésitez pas à contacter un expert en la matière.