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Immobiliers Investissement Location Gestion locative Garantie locative

La To Do list de l’investissement locatif

PAR Bertille KOHLER
06 octobre 2020 — Temps de lecture :3mn
Savoir acheter est la base pour réussir un projet immobilier. Pourtant, les erreurs peuvent être fatales et les freins nombreux. Pour bien acheter, il faut comprendre le marché, prendre en considération les atouts et les faiblesses du bien, maîtriser son dossier et ses ambitions. Pour célébrer son 10ème anniversaire, DREAMEO, spécialiste de l’investissement immobilier ancien à Bordeaux et à Paris, nous dresse la To Do list pour bien investir en locatif. Merci Bertille Kohler !
La résilience financière durable : chimère ou vérité ?

#1 Bien câbler votre cahier des charges

Quel type de bien ? quel Budget ? quelle stratégie fiscale ? etc. Plus un projet est étudié et réfléchi, plus votre recherche de bien et la réalisation de votre investissement seront réussies. Vous devez être prêt.e à investir pour saisir les bonnes opportunités, et stricte dans votre cahier des charges pour éviter les pièges.

#2 Sélectionner le bon secteur géographique

Emplacement, Emplacement, Emplacement ! C’est le maitre-mot dans l’immobilier ! préférez les zones tendues, où la demande de logements est plus importante que l’offre. Optez pour des villes caractérisées par un accroissement continu de population, et avec des données démographiques conséquentes et stables. Aussi, sélectionnez un quartier bien desservi par les transports en commun, une zone dotée d’infrastructures commerciales, un bassin d’emplois.
Et surtout : un emplacement où la demande locative est forte !

#3 Inspecter le bien

Une fois l’emplacement visé, il convient d’être très vigilant.e sur le type d’immeuble dans lequel vous allez investir : est-il bien entretenu ? les charges sont-elles maîtrisées ? la copropriété est-elle saine ? Il est également important de vérifier les critères intrinsèques de l’appartement (ou du commerce) : y-a-il pas ou peu de perte d’espace ? le plan d’aménagement est-il pratique ? les coûts des travaux de rénovation sont-ils maitrisables ? etc.

#4 Rentabilité brute / nette : attention aux frais annexes rendant votre investissement moins rentable

« Produit à Forte rentabilité ! » peut-être un message trompeur. Méfiez-vous de certains produits d’appel qui promettent monts et merveilles. Au-delà des entrées d’argents, prêtez une attention précise aux sorties (frais de travaux, d’entretiens, charges, taxes etc.) La rentabilité réelle pourrait devenir bien moins intéressante que celle imaginée.

#5 Se faire financer !

Il est possible de se faire rembourser son emprunt par les loyers ! Pour cela, prenez contact avec votre banque ou courtier, pour connaître votre capacité d’emprunt et les conditions de crédit. Le nombre d’années d’emprunt, et le montant de l’apport, face aux loyers, détermineront le delta financier.

#6 Intégrer la fiscalité aux réflexions

L’immobilier est l’un des biens les plus taxés en France. Aussi, ne pas prendre en considération la fiscalité dans vos choix peut empiéter sur la rentabilité. Mais il existe des dispositifs très intéressants fiscalement, vous permettant de réduire voire d’éliminer complètement la fiscalité (Pinel, DeNormandie, LMNP). Il convient de mettre à plat les solutions possibles et d’adapter votre investissement et votre fiscalité aux biens que vous achèterez.

#7 Trouver le bon locataire

Contrairement aux idées reçues, le locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien n’est pas le mouton à 5 pattes. Toutefois, Il convient d’être très vigilent quant à la sélection du locataire, et bien vérifier la solvabilité de ces derniers. Attention aux dossiers frauduleux et aux fausses déclarations, une fois que le locataire est entré dans les lieux, il peut être compliqué de l’en déloger !

#8 Se faciliter la gestion locative

La gestion locative correspond à l’ensemble des activités visant à maintenir votre bien en état et de gérer les relations avec les différents acteurs (locataire(s), syndic, voisins, entreprise(s) de rénovation…). Contre rémunération, elle peut être déléguée aux agences immobilières, qui sauront s’occuper des démarches, des assurances et des recouvrements. Leurs honoraires se situent entre 5 à 10% des loyers (charges comprises) et sont déductibles des revenus fonciers.

#9 Assurer le paiement de vos loyers

Afin d’être parfaitement couvert.e, vous pouvez assurer vos locataires contre les loyers impayés. Ainsi, en cas de défaillance du locataire qui stopperait le paiement de son loyer, l’assurance prend le relai ! Pour un coût maîtrisé d’environ 2.5 à 3% des loyers, cette légère dépense mérite vraiment réflexion, et permet une vraie tranquillité d’esprit.

#10 Neutraliser l’affect

Contrairement à l’achat personnel, le premier critère à garder en tête pour l’achat à but locatif est la rentabilité et la plus-value future. Ne regardez pas le bien comme si vous aimeriez y habiter, mais regardez-le avec le regard du.de la futur.e locataire qui y logera !

La To Do list de l’investissement locatif