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Revenus fonciers Location Réduction d’impôts Déduction Fiscalité

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

PAR Ségolène Roques
18 février 2021 — Temps de lecture : 4 mn
Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides, c'est-à-dire non meublés, doivent déclarer leurs revenus locatifs dits fonciers. Comment réduire l’imposition de ses revenus fonciers grâce aux charges déductibles, tout en valorisant votre patrimoine ? Ségolène Roques nous explique en 5 points.
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Dès lors que les propriétaires bailleurs louent des locaux non-meublés, qu’il s’agisse de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité loués nus et non équipés ou de terrains, il convient de déclarer ces revenus dans la catégorie “revenus fonciers”. Pour la location meublée, les revenus entrent quant à eux dans la catégorie des “Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC)”.

La fiscalité est le point noir de l’investissement immobilier. En effet, les revenus fonciers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu dont la tranche marginale peut s’élever à 45%, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux est actuellement de 17,2%. Les revenus fonciers peuvent donc être imposés jusqu’à 62,2% !

Alors, comment réduire l’imposition de vos revenus fonciers grâce aux charges déductibles, tout en valorisant votre patrimoine ? Remarque : les modalités de déduction des charges pour les locations meublées sont globalement proches, même si elles présentent certaines spécificités

#1 Quel plafond pour le régime micro-foncier ?

Lorsque les revenus fonciers du foyer sont inférieurs à 15 000 euros, ils peuvent être imposés selon le régime micro (ou régime micro-foncier) : on applique alors un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus, aucune charge n’est déductible. Au-delà de ce plafond ou sur option, le contribuable est soumis au régime réel : l’ensemble de ses revenus fonciers sont imposables auxquels sont retranchées les charges déductibles.

#2 Quelles charges pouvez-vous déduire ?

Il est possible de déduire un certain nombre de charges récurrentes : impôts fonciers, intérêts d’emprunt ayant permis de financer l’acquisition, l’entretien, l’amélioration ou la conservation du bien. Les primes d’assurances, qu’elles couvrent les impayés de loyer ou la couverture du propriétaire non-occupant sont déductibles à l’instar des frais de gestion par un tiers (agence, comptable …) ou de recouvrement / procédure en cas de contentieux. Par contre, les dépenses d’acquisition – frais de notaire et frais d’agence, etc. – ne sont en revanche pas déductibles.

Concernant les charges de copropriété, il convient de déduire au titre de l’année N l’ensemble des provisions pour charges effectivement versées au syndic cette année. En parallèle vous, réintégrez les charges non-déductibles au titre de l’année N-1 (décalage inhérent à la comptabilité du syndic).

Tips : N’oubliez pas de demander, en plus, la réduction forfaitaire de 20 euros par local loué dans votre déclaration d’impôts. Elle est supposée couvrir vos frais de gestion (courrier, informatique, téléphone) pour lesquels il n’est pas possible d’opter pour un régime réel : vous ne pouvez pas déduire l’achat d’un ordinateur ou d’un logiciel de vos revenus fonciers !

# 3 Quels travaux pouvez-vous déduire des revenus fonciers ?

3 types de dépenses sont concernés par cette déduction :

  • Les travaux d’entretien
  • Les travaux de réparation
  • Les travaux d’amélioration

Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne le sont pas.

Les travaux d’entretien et de réparation visent à préserver l’état du bien, il s’agira de toutes les dépenses de remplacement, de mise aux normes ou de remise en état ainsi que les diagnostics techniques par exemple.

Pour les dépenses d’amélioration, la nuance est parfois fine avec celles de construction, non déductibles. Les premières concernent la modification apportant un confort nouveau au logement, il peut s’agir d’un réaménagement / redistribution des pièces ou même de l’installation d’une cuisine aménagée.

Les travaux de construction ou d’agrandissement non déductibles, concernent toutes les modifications emportant une augmentation de la surface ou un changement de destination de l’espace. Il peut s’agir de l’aménagement de combles ou d’un garage. Ils visent également toutes les modifications importantes l’immeuble. En cas de travaux substantiels dépassant la rénovation, il peut être opportun de se rapprocher d’un conseil (comptable, juriste…) pour déterminer ce qui est exactement déductible tant la jurisprudence est fournie et subtile.

Tips : Demandez des factures détaillées à vos artisans afin de pouvoir démontrer la nature des travaux et conservez-les précieusement. L’Administration fiscale est en droit de vous demander des justificatifs. Si vous réalisez les travaux par vous-même, vous pouvez déduire les matériaux achetés pour les dépenses déductibles, encore une fois il convient de conserver les factures.

#4 Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Cette situation arrive fréquemment lorsque vous venez d’acheter un bien et que vous avez une part importante d’intérêts à payer ou lorsque vous rénovez entièrement un bien.

Le revenu foncier est calculé globalement : on prend l’ensemble des recettes de tous les immeubles loués diminué de l’ensemble des charges.

Si un déficit foncier est constaté (les charges sont supérieures aux recettes), alors le contribuable impute ce déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros. Si le déficit est supérieur à 10 700 euros, il peut être reporté sur les revenus fonciers ultérieurs dans la limite de 10 ans.

Les charges déductibles permettent de réduire le poids de la fiscalité sur les revenus fonciers. Il est dès lors possible de piloter son imposition en programmant des travaux certaines années, ce qui contribuera également à valoriser votre patrimoine sur le long terme.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Note : En cas de location d’un local commercial, cette catégorie n’est pas déductible. Ces dépenses sont souvent à la charge du locataire.

Ségolène Roques Avec la collaboration d’Alexandre Feuilleuse www.oddo-bhf.com